بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه بالجلسة القاضي المقرر ------------------------------وبعد المداولة.

حيث إن الطعن بالتمييز قد قدم خلال المده القانونيه مستوفيا لكل موجباته الشكليه فهو مقبول من حيث الشكل.

وحيث إن الوقائع تتحصل في أن الطاعنين أقاما الدعوى رقم 643 /2008 مدني كلي أمام محكمة دبي الابتدائية على الشركه المطعون ضدها وطلبا الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 8-10-2006 المحرر فيما بينهما وبينها موضوع الشقه رقم أ(---------) بالعقار المسمى باسم -------------المقام على قطعة الأرض الواقعة على شارع الامارات وشارع النخيل مع ما يترتب على ذلك من آثار تسجيل ملكية الشقه لدى الجهات المختصة. وقالا في بيان دعواهما إنه بموجب عقد بيع مؤرخ 8-10-2006 باعت المدعى عليها لهما الشقه رقم ---(-----------) بالعقار المسمى باسم -------------وذلك بمبلغ 760.614 درهماً على أن يتم السداد بموجب شيكات وعلى تاريخ انجاز المبنى وتسليم الشقه حسب العقد في 31-3-2008، وقد قاما بتوقيع ملحق رقم (1) خاص بتقرير حصص المشاركه يوضح فيه رقم الوحده المتعاقد عليها والمساحه الكليه لها بالقدم المربع وحصة المشاركه، كما تم توقيع أقرار ملزم موقع من أطراف الدعوى تعهدت فيه المدعى عليها بالألتزام بنصوص والتزامات النظام الخاص بالعقار وملكيته إذا كانت مستحقه في تاريخها أو بعده كما قام المدعيان بتوقيع الملحق الأول الخاص بملحق الدفعات للاقساط مع المدعى عليها بسعر الشراء موضح به القسط الأول المدفوع من المدعيين وطريقة سداد الأقساط لتلك الوحده. وقد قام المدعيان بسداد الأقساط الخاصة بتلك الوحده بموجب إيصالات استلام صادره من المدعى عليها بعد استلامها قيمة الشيكات الصادره من المدعيين على عدة دفعات، واشار المدعيان إلى أنه جاء في البند 13 /1 من العقد أنه يجوز للمشتريين - وفي أى وقت بعد الأخطار بتاريخ الانجاز وقبل التاريخ المذكور - دخول الوحده للمعاينه، كما جاء في البند رقم 15 من العقد أنه إذا لم يتمكن البائع من منح المشتريين الوحده في 30-9-2008 يقوم بدفع غرامه للمشتريين على كافة الدفعات التي قدمها المشتريين في سعر الشرا. وقد فوجئا بإخطار صادر من المدعى عليها بعدم سدادهما للاقساط منذ تاريخ 12-3-2007 على خلاف الحقيقه وفقاً للمستندات المقدمه فى محاولة منها للهروب من عدم انجازها للعقار موضوع الدعوى. وقد فوجئ المدعيان كذلك بقيام المدعى عليها بفسخ العقد دون وجود مبرر قانوني يبيح لها ذلك بموجب الرسالة المؤرخة 11-6-2008، وإذ قاما بسداد مبلغ 9 /318.190 درهماً وكان الاخلال من جانب المدعى عليها والتي تأخرت في البدء فى المشروع حتى الآن بل ولم تقم بانشائه فقد أقاما عليها هذه الدعوى.

دفعت المدعى عليها بعدم أختصاص المحكمه بنظر الدعوى وطلبت فسخ العقد موضوع الدعوى.

وبتاريخ 11-2-2009 حكمت المحكمه برفض الدعوى وتضمنت اسباب حكمها قضاءاً برفض الدفع بعدم أختصاصها.

استأنف المدعيان هذا الحكم بالاستئناف رقم 202 /2009 مدني، وبتاريخ 16-4-2009 حكمت المحكمه برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف.

طعن المدعيان في هذا الحكم بطريق التمييز بموجب صحيفة أودعت بقلم كتاب هذه المحكمه في 14-6-2009 طلبا فيها نقضه. وأودع محامي المطعون ضدها - في الميعاد - مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن.

وإذ عرض الطعن في غرفة مشورة فقد رأت المحكمة أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره.

وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى بهما الطاعنان عن الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والأخلال بحق الدفاع إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف برفض الدعوى المقامه منهما حال أنه كان يتعين - وفقاً للماده 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري - ان تقوم المطعون ضدها بتسجيل الطاعنين المشتريين في السجل العقاري وهو ما عناه الطاعنين في لائحة دعواهما بطلبهما بصحة ونفاذ عقد البيع بما يترتب عليه من آثار تسجيله. وقد نصت أحكام هذا القانون على تطبيقه حتى على الوقائع السابقه على صدوره، ولكن الحكم المطعون فيه حجب نفسه عن بحث تطبيق هذا القانون وساير المطعون ضدها في طلبها بفسخ العقد رغم أنها لم ترفع دعوى ولم تسدد أى رسوم، كما أن القانون المذكور لم يتضمن شرطا بالزام الطاعنين كمشتريين بسداد كامل ثمن الشقة المشتراه من المطور كي يتم تسجيل اسميهما في السجل العقاري المبدئى والذي تسجل فيه جميع التصرفات القانونية الناقلة والمقيدة للملكية أو الحقوق المتفرعة عنها وأنه يتعين على المطور أن يتقدم إلى الدائره بتسجيل هذه التصرفات في السجل العقاري المبدئى خلال ستين يوماً من تاريخ العمل بهذا القانون. ويبين من هذا القانون أن المشرع قد أوجب تسجيل جميع التصرفات التى ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخريطة ومنها البيع ورتب المشرع على عدم اتخاذ إجراءات التسجيل في السجل العقاري المبدئى البطلان وهو مالم يطلبه الطاعنان ولم تدفع به المطعون ضدها بل طلب الطاعنان تسجيل الوحده المشتراه في اسميهما في السجل العقاري المبدئى وذلك بطلبهما بصحة ونفاذ عقد البيع. وإنه وإن كان عقد البيع موضوع الدعوى قد تم قبل سريان القانون رقم 13 لسنة 2008 المذكور إلا أن المشرع منح المطور فرصة تسوية أوضاعه بتسجيل وحداته لدى الدائره في السجل العقاري المبدئى حسب الأحوال خلال ستين يوماً. ورغم أنه قد تم إبرام العقد موضوع الدعوى في 8-10-2006 أى قبل صدور القانون المذكور إلا أن هذا القانون قد أدركه بما كان يتعين معه تسجيل الشقه المباعه للطاعنين في اسميهما في السجل المبدئى طالما لم يطلبا بطلان ذلك العقد، ولا يجوز للحكم أن يعرض لمسألة سداد كامل الثمن لأنه تعرض لتصرف باطل من خلال هذا العقد إذ لم يتم تسجيله في السجل المبدئى، ولذا كان ينبغى تسجيل الوحده الخاصة بالطاعنين في السجل المبدئى أولا كى يكون العقد صحيحا وذلك قبل الخوض في مسألة سداد الثمن لأن الأخلال بعدم سداد كامل الثمن - بفرض صحته - هو أثر ثاني يبحث بعد التسجيل وبعد أن يقضى بصحة العقد وليس في العقد غير الصحيح. وعلاوة على ذلك فقد أخطأ الحكم إذ تساند في قضائه إلى أن هناك اخطار من قبل المطعون ضدها للطاعنين بفسخ العقد مخالفاً بذلك نص الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المذكور إذ كان يتعين على المطور أخطار الدائره بعدم سداد المشتريين لثمن الوحده المشتراه وعلى الدائرة أمهال المشتريين. وإذ قضى الحكم المطعون فيه على أساس أخطار المطعون ضده للطاعنين ولم يبحث الحكم أخلال الطاعنين بالعقد من عدمه قبل أن يتم التسجيل للعقد في السجل المبدئى وقبل أن يتم بحث هذه المسألة في العقد الصحيح وليس في العقد غير الصحيح فأنه يكون مستوجباً النقض.

وانسجاماً مع هذا النص فقد عرفت الماده الأولى من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى في إمارة دبى الدائرة بأنها دائرة الأراضي والأملاك والسجل العقاري هو السجل العقاري المودع لدى الدائرة، والسجل العقاري المبدئى هو مجموعة الوثائق المحرره أو المحفوظه خطياً أو الكترونياً بالسجل الألكتروني لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها إلى السجل العقاري، والوحدة العقارية هي أي جزء مفرز من العقار ويشمل أى جزء مفرز على الخارطة، والبيع على الخارطة هو بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة أو التي تكون في طور الإنشاء أو التي لم يكتمل انشاؤها. وقد نصت المادة الثالثة من ذات القانون على أن (1) تسجل في السجل العقاري المبدئى جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة .... (2) على كل مطور تصرف بالبيع أو بأى تصرف من التصرفات الناقلة أو المقيدة للملكية قبل العمل باحكام هذا القانون أن يتقدم إلى الدائرة لتسجيلها في السجل العقاري أو في السجل العقاري المبدئى حسب الأحوال وذلك خلال مدة لا تتجاوز ستين يوماً من تاريخ العمل باحكام هذا القانون)) كما نصت المادة الثامنة منه على أنه (يجب على المطورين تسجيل المشروعات التي يكتمل انشاؤها في السجل العقاري لدى الدائرة فور حصولهم على شهادة الانجاز من الجهات المختصة ويشمل ذلك تسجيل الوحدات المباعة باسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم التعاقدية وفقاً للاجراءات المتبعه لدى الدائرة. ولغايات هذه المادة يجوز للدائره بناء على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها أن تسجل في السجل العقاري الوحدات العقارية المسجلة في السجل المبدئى المباعه على الخارطه باسم المشتري شريطة أن يكون قد أوفى بالتزاماته التعاقدية) ومؤدى هذه النصوص هو أن التزام المطور Land developerبتسجيل ملكية الوحده العقارية المباعة في السجل المبدئى يقابله التزام المشتري بدفع كامل الثمن بحسبانه ركناً اساسياً من أركان عقد البيع، ولذلك يحق للمطور أن يمتنع عن تنفيذ التزامه بتسجيل ملكية الوحده العقاريه المباعة إلى أسم المشتري في السجل المبدئى إذا لم يقم بتنفيذ التزامه بأداء الثمن ما لم يتفق على خلاف ذلك بتأجيل دفع الثمن.

وحيث أن الموضوع صالح للفصل فيه.