المحكمة

حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعن في الطعن رقم 419 لسنة 2009 ق أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 19 لسنة 2004 مدني كلى أبوظبي بطلب الحكم بإلزام المطعون ضدهما الأول والثانية بصفة منفردة أو على سبيل التضامن أن يؤديا له /283.500 درهم وقال شرحا للدعوى أنه بموجب عقد مبرم بينه وبين المطعون ضده الأول قام الأخير بتأجير قطعة الأرض المبينة بالأوراق للطاعن والتي يستأجرها من المطعون ضدها الثالثة وذلك لاستثمارها لمدة تسع سنوات من 1/5/95 لقاء بدل إيجار مقداره /10.000 درهم سنويا خلاف أجرة الأرض للبلدية وبعد أن استلم الأرض أقام عليها بناء ولكن المطعون ضدها الثالثة قامت في غضون 2001 بسحب الأرض من المطعون ضده الأول وأجرتها للمطعون ضدها الثانية برغم أنه لم يستوفى مدة إجارته المتفق عليها فضلا عن استيلاء المطعون ضدها الثانية على المبنى الذي أقامه على الأرض ونتج عن ذلك أضرارا يقدر التعويض المناسب عنها المبلغ المطالب به. قدم المطعون ضده الأول دعوى متقابلة على الطاعن بطلب الحكم بإلزامه أن يدفع له /280.000 درهم وإلزام المطعون ضدها الثانية أن تدفع له /194.000 درهم تعويضا. ندبت محكمة أول درجة خبيرا وبعد أن قدم تقريرا قضت بتاريخ 28/3/2007 برفض الدعويين الأصلية والمتقابلة استأنف الطاعن ذلك القضاء بالاستئناف رقم 92 لسنة 2007 لدى محكمة استئناف أبوظبي التي قضت فيه بتاريخ 30/6/2009 بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بإلزام المستأنف ضده ...... بأن يؤدى للمستأنف مبلغ /97.455 درهما. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 419 لسنة 2009 ق كما طعن فيه المطعون ضده الأول بالطعن رقم 420 لسنة 2009 ق الماثلين، وإذ عرض الطعنان على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنهما جديران بالنظر وحددت جلسة لنظرهما.

أولاً : بالنسبة للطعن رقم 419 لسنة 2009 ق

حيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى الطاعن بالثلاثة الأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق والإخلال بحق الدفاع. وفى بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بقسمة قيمة المبنى الذي أقامه على الأرض التي استأجرها من المطعون ضده الأول على أنه اشترك في الخطأ مع المطعون ضده الأول عندما استأجر منه الأرض التي أقام المبنى عليها بدون إذن البلدية - المطعون ضدها الثالثة - المؤجر الأصلي للأرض المشار إليها وذلك وفق شروط العقد المبرم بينها وبين المطعون ضده الأول ورتب الحكم على ذلك تحمل الطاعن نصف التعويض الذي قدره الحكم كقيمة للمباني المشار إليها حالة أن الأوراق خلت من دليل على علمه بشروط العقد المبرم بين المطعون ضدها الثالثة وبين المطعون ضده الأول وسواء ترتب على ذلك فسخ العقد الذي أبرمه مع الأخير أو بطلانه بعد أن سحبت المطعون ضدها الثالثة الأرض منه بقرار إداري لم يطعن عليه وكذلك ما عليها من مبان سلمتها للمطعون ضدها الثانية فإنه في الحاليين يجب إعادة الحال إلى ما كان عليه وقت التعاقد ويكون المطعون ضده الأول بصفته مؤجر للطاعن ضامن لانتفاع الطاعن بالأرض طوال مدة الإجارة، وضامن لقيمة المباني التي أقامها الطاعن على تلك الأرض بإذن منه ولا يجوز لذلك تحميل الطاعن بنصف قيمة تلك المباني بل يلزم المطعون ضدهما الأول والثانية بكل قيمة المبنى وذلك وفق نص المادة 1271 من قانون العاملات المدنية ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه فضلا عن قصوره في التسبيب ومخالفته الثابت بالأوراق قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

وحيث إن هذا النعي مردود. ذلك أنه لما كان نص المادة 770 من قانون المعاملات المدنية أن المؤجر يضمن أي تعرض يقع من الغير ويكون مبنى على سبب قانوني

ويتعين عليه بمجرد إخطاره من المستأجر بوقوع التعرض أن يبادر إلى رفعه ويزيل كل ما من شأنه أن يتعارض مع حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة

ويستوي في هذا أن يكون تعرض الغير أي الحق الذي يدعيه الغير مستمداً من المؤجر نفسه أو غير مستمد منه وسواء كان سابقا على إبرام عقد الإيجار أو تاليا له ما دام التعرض وقع أثناء سريان عقد الإيجار

ومتى قام ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الغير فيجب على المؤجر أن يجعل الغير الذي تعرض للمستأجر أن يكف عن تعرضه فإذا عجز عن تنفيذ التزامه عينا فقد وجب على المؤجر أن ينفذ التزامه بالضمان إما عن طريق إنقاص الأجرة أو فسخ العقد مع التعويض في الحاليين إذا كان له مقتضى أي أنه إذا نجح المتعرض في تعرضه رجع المستأجر بضمان الاستحقاق على المؤجر بالتعويض سواء كان الأخير حسن النية أو كان سيئ النية بأن كان يعلم بحق المتعرض ومع ذلك أقدم على إبرام عقد الإيجار

ولا تأثير لسوء نيته إلا في مقدار التعويض فالمؤجر يكون مسئولا عن تعويض الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول

أما إذا كان المستأجر سيئ النية أي يعلم وقت الإيجار بوجود حق للمتعرض فإن علمه هذا يحمل على أنه إعفاء للمؤجر من الضمان فلا يكون المؤجر مسئولا عن التعويض إلا إذا كان المؤجر نفسه سيئ النية ففي هذه الحالة يقسم التعويض المناسب لجبر الأضرار التي نتجت عن التعرض حسب نسبة مساهمة كلا من المؤجر والمستأجر في تحقق ذلك الضرر

ويشمل هذا الضرر ما فات على المستأجر من انتفاع بالعين المؤجرة بعد نجاح المتعرض في نزع العين من يده ووقف انتفاعه بها كما يشمل ما قد يكون المستأجر قد أقامه بالعين المؤجرة بإذن من المؤجر والتي تنظم أحكامه المادة 785 من قانون المعاملات المدنية وذلك ما دام ليس هناك اتفاق بين المؤجر وبين المستأجر يفصل كل ذلك فإذا أقام المستأجر بناء على الأرض المؤجرة بتصريح من المؤجر ثابت بعقد الإيجار فيكون للمؤجر عند انقضاء الإيجار إما أن يطالب بهدم البناء أو أن يستبقى ما استحدثه المستأجر بقيمته مستحقة الهدم إذا كان الهدم أو الإزالة مضرا بالعقار أما إذا كان الهدم أو الإزالة لا يضر بالعقار فليس للمؤجر أن يبقيه بغير رضاء المستأجر فإذا نجح المتعرض في نزع الأرض وما عليها من بناء من يد المستأجر وكان الأخير والمؤجر أيضا سيئ النية أي يعلم كلاهما بحق المتعرض عند إبرام عقد الإيجار فيتعين في هذه الحالة أن يتحمل كلا منهما نصف التعويض المناسب لجبر الضرر الناشئ من استيلاء المتعرض على الأرض وما أقيم عليها من مباني.

لما كان ذلك وكان الثابت في الدعوى أن الطاعن - المستأجر - والمطعون ضده الأول - المؤجر- كان كلا منهما يعلم بحق البلدية المطعون ضدها الثالثة في إنهاء عقد الإيجار الصادر منها للمطعون ضده الأول عن الأرض محل النزاع ومن ثم يكون كلا منهما سيئ النية ويكون التعويض المستحق للطاعن عن قيمة البناء الذي أقامه على الأرض المؤجرة بإذن من المؤجر له مناصفة بين المطعون ضده الأول وبين الطاعن وفق ما سلف من قواعد ولا علاقة للمطعون ضدها الثانية بذلك لأن علاقتها قامت بينها وبين البلدية وهى مالكة الأرض والتي سلمتها لها بموجب عقد إيجار مبرم بينهما ولا شأن في علاقة الطاعن - المستأجر – والمطعون ضده الأول - المؤجر له

وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الرابع من أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والثابت بالأوراق إذ اعتد بتقرير الخبير في تقدير قيمة المبنى الذي أقامه على الأرض المؤجرة له والتي استولت عليه المطعون ضده الثالثة رغم أن ذلك التقرير جاء قاصرا فقد قدر نسبة الاستهلاك بواقع 7٪ سنويا رغم أنه من المتعارف عليه أنها لا تزيد على 5٪ كما التفت الخبير عن كل اعتراضاته سواء بالنسبة لجمله الفواتير المقدمة من المطعون ضدها الثانية بشأن الصيانة أو كون المبنى لا يحتاج إلى صيانة والتي لم تقدم المطعون ضدها الثانية دليلا على أنها قامت بها وكان يتعين على الخبير تقدير قيمة المبنى عند استلامها من المطعون ضدها الثانية وليس في تاريخ المعاينة.

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أنه لما كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تقرير الخبير لا يعدو أن يكون عنصرا من عناصر الإثبات في الدعوى وأن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في الأخذ به كله أو بعضه محمولا على أسبابه التي تعتبر عندئذ جزءا من أسباب الحكم وذلك ما دامت المحكمة اطمأنت إلى التقرير وأخذت به ولا تثريب عليها في ذلك ما دامت أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها مأخذها من الأوراق وتكفى لحمله. وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه في هذا الصدد على ما أثبته بتقريراته من أن " المحكمة ترى توزيع مقدار التعويض عن الضرر بينهما مناصفة في حدود مبلغ 97.455 درهم لكل واحد منهما - الطاعن والمطعون ضده الأول - وفقا لما انتهى إليه الخبير المنتدب في الدعوى من واقع ما قام به من المعاينة على الطبيعة والذي أضح من تقريره أنه بنى على أسس سليمة ودقيقة من حيث تفصيله لبنود الأعمال وما تم إنجازه على الأرض من حيث المساهمة والقيمة وفق ما يقتضيه العرف الفني. .. " وإذ كان الطاعن لم يقدم لمحكمة الموضوع دليلا على أن ذلك المتعارف عليه أن نسبة الاستهلاك هي 5٪ وليس 7٪ وفق ما ذهب إليه الطاعن فإن الحكم يكون قد أقيم على أسباب سائغة لها مأخذها من الأوراق وتكفى لحمله ومن ثم يكون النعي عليه بهذا السبب جدلا موضوعيا في سلطة محكمة الموضوع في تقدير الدليل وهو مالا يجوز أمام هذه المحكمة ويضحى النعي بذلك على غير أساس.

ولما سلف يتعين رفض الطعن.

ثانيا : بالنسبة للطعن 420 لسنة 2009 ق.

وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعن بالأسباب الثلاثة الأول والسبب والخامس على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والثابت بالأوراق والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول أنه تمسك في دفاعه أنه لم يخطئ في تأجير الأرض التي أجرتها له البلدية وهو ما ذهب إليه الحكم الابتدائى وقضى برفض الدعوى الأصلية غير أن الحكم أطرح هذا الدفاع وقضى بإلزامه بنصف التعويض المستحق عن الأضرار التي تحققت نتيجة سحب الأرض من الطاعن وذلك على أساس أن سحب الأرض كان بسبب تأجيره لتلك الأرض للمطعون ضده الأول رغم ما جاء بكتاب البلدية من أن سحب الأرض كان بسبب عدم البناء على تلك الأرض مدة طويلة وعدم صيانة المباني التي أقامها المطعون ضده الأول وهو خطأ من الأخير يستغرق خطأ الطاعن بفرض وجوده إذ لم تثر البلدية المؤجر الأصلي تلك المسألة إلا بعد أن أقام المطعون ضده الدعوى كما تناقض الحكم في أسبابه إذ قرر أن الطاعن لم يخل بالتزامه الناشئ عن عقد الإيجار ومن رفض دفاع الطاعن بفسخ العقد ورغم ذلك فقد انتهى الحكم إلى أن الطاعن أخطأ في تأجير الأرض للمطعون ضده وحمله نصف التعويض ودون أن يرد على أسباب الحكم الابتدائي الذي ألغاه وبذلك يكون الحكم قد شابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والتناقض وخالف القانون.

وحيث إن هذا النعي مردود بما سبق بيانه في الرد على الأسباب الثلاثة الأول من الطعن رقم 419 لسنة 2009 المنضم إليه هذا الطعن ذلك أن الثابت في الدعوى أن الطاعن قام بتأجير الأرض التي يستأجرها من البلدية رغم أن ذلك محذور عليه طبقا لنص عقد الإيجار المبرم بينه وبينها وقد استأجرها المطعون ضده الأول رغم علمه بذلك الحذر مما أدى إلى سحب البلدية الأرض من الطاعن وأجرتها للغير وبذلك تساوى خطأ كل من الطاعن والمطعون ضده الأول بما يجعل كل منهما سيئ النية ويقسم التعويض بينهما حسبما ذهب الحكم المطعون فيه في نتيجة قضائه ومن ثم يكون النعي عليه بهذه الأسباب على غير أساس.

وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الإخلال بقواعد العدالة وحق الدفاع ذلك أنه أقام الدعوى المتقابلة على أساس حقه في تعويض الأضرار التي تحققت له نتيجة سحب البلدية للأرض منه مما أدى إلى عدم انتفاعه بها وترتب على ذلك فوات كسبه لمبلغ يقدر 280.000 درهم غير أن الحكم المطعون ضده حمل الطاعن نصف التعويض المقدر عن الأضرار التي تحققت للمطعون ضده الأول عن قيمة البناء وأن مقتضى العدالة أن يتحمل المطعون ضده أيضا نصف قيمة الأضرار التي تحققت للطاعن.

وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أنه لما كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الاستئناف ينظر في حدود ما أقيم عنه من قضاء محكمة أول درجة أما ما لم يطرحه على محكمة الاستئناف فلا يجوز التطرق إليه وكان الثابت في الأوراق أن محكمة أول درجة قضت برفض الدعوى الأصلية وكذلك الدعوى المتقابلة التي أقامها الطاعن ضد المطعون عليه الأول بطلب إلزامه بمبلغ 280.000 درهم تعويضا عن الأضرار التي تحققت له نتيجة خطأ المطعون ضده الأول بإبقاء الأرض خالية دون بناء مدة طويلة وعدم صيانة المباني التي أقامها وإذ طعن المطعون ضده بالاستئناف على الحكم الصادر ضده برفض دعواه الأصلية ولم يطعن الطاعن بالاستئناف على ما قضى ضده في الدعوى المتقابلة ومن ثم يكون المطروح على محكمة الاستئناف هو قضاء الحكم المستأنف في الدعوى الأصلية ومن ثم فلا يقبل من الطاعن أن يثير في الطعن بالنقض المقام منه نعيا بخصوص الدعوى المتقابلة وبذلك يكون النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب على غير أساس.

ولما سلف يتعين رفض الطعن.